C’est un immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots, comprenant chacun une partie privative (appartement, commerce, cave…) et une quote-part des parties communes (toit, murs extérieurs, cour…)
La copropriété est réglementée par la loi du 10 Juillet 1965.
Vrai ou Faux ?
Une copropriété doit avoir obligatoirement des parties communes ?
Vrai.
Si l’immeuble présente des parties communes à des lots privatifs,
alors la loi du 10 Juillet 1965 s’applique de plein droit
même en l’absence de règlement de copropriété.
Qui organise la vie de la copropriété ?
La vie de la copropriété est organisée de manière collective.
Elle repose sur quatre organes :
Le syndicat de copropriétaires
Le conseil syndical
Le syndic
L’assemblée générale
Le syndicat des copropriétaires
Il regroupe tous les copropriétaires de l’immeuble sans exception. En tant que personne morale il est doté d’une personnalité juridique propre avec des droits mais aussi des obligations.
Il administre les parties communes, assure la conservation de l’immeuble et assure également la défense des intérêts de la copropriété.
C’est le syndicat des copropriétaires qui prend les décisions concernant la gestion de l’immeuble.
Vrai ou Faux ?
Il ne peut y avoir qu’un syndicat de copropriétaires
même quand il y a plusieurs bâtiments.
Faux.
Lorsqu’il y a plusieurs bâtiments dans la copropriété
un syndicat de copropriétaires secondaire peut être crée
pour gérer un bâtiment déterminé.
Le conseil syndical
C'est l’organe qui fait le lien entre le les copropriétaires de l’immeuble et le syndic. Il a un rôle consultatif en assistant et contrôlant le travail du syndic.
Il est élu par l’assemblée générale annuelle à laquelle il rend compte de sa mission chaque année.
Vrai ou Faux
Un conseil syndical est obligatoire dans chaque copropriété ?
Faux.
Parfois les copropriétés sont trop petites pour en élire un.
Et si c’est l’assemblée générale qui élit le conseil syndical et
organise son fonctionnement,
elle a la possibilité de ne pas utiliser de conseil syndical.
Le syndic
C'est le « gérant » de la copropriété. Il lui incombe de mettre en œuvre les décisions prises par le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale. En d’autres termes il assure gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété, après avoir été élu par l’assemblée générale et sous le contrôle du conseil syndical existant.
Le syndic peut être professionnel, non professionnel (bénévole) ou coopératif (c’est le conseil syndical qui fait fonction de syndic avec son Président-Syndic).
Vrai ou Faux
Il n’est pas nécessaire d’avoir un syndic dans une copropriété,
on peut s’arranger comme on veut.
Faux.
Si un syndic professionnel n’est pas obligatoire,
la copropriété doit obligatoirement être gérée pas un syndic (bénévole ou coopératif).
Dans le cas inverse on est en présence d’une copropriété désorganisée,
ce qui est contraire à la loi du 10 juillet 1965.
L’assemblée générale
C'est l’instance démocratique qui réunit l’ensemble des copropriétaires et au cours de laquelle les décisions liées à la gestion de la copropriété sont prises.
On y traites des questions :
de budget,
d’approbations des comptes,
entretien de l’immeuble et espaces verts,
travaux de réparation,
chauffage s’il est collectif,
assurances,
recouvrement des créances…
Selon la question soumise au vote, il existe différentes règles de majorité.
Elle se tient au moins une fois par an à l’initiative du syndic.
Vrai ou Faux
Il est important de participer à l’assemblée générale.
Vrai.
Lors de l’assemblée générale des décisions importantes peuvent
être prises pour les mois ou années à venir,
engageant peut-être un effort financier important.
Il est donc dans l’intérêt de chaque copropriétaire
d’être présent ou représenté afin de participer à chaque vote.
Quels sont les documents d’une copropriété ?
Dans une copropriété organisée il doit y avoir un Règlement de Copropriété et un Etat descriptif de division. Ces documents fixent les modalités d’organisation et de fonctionnement de la copropriété.
Mais il y a aussi les documents comptables et financiers et les documents techniques.
Le règlement de copropriété.
Il est établi par un professionnel (notaire, huissier, géomètre-expert…) au moment de la création de la copropriété, puis publié à la conservation des hypothèques.
Ce document essentiel va déterminer :
les parties privatives et les parties communes de la copropriété,
les condition d’utilisation de ces différentes parties (autorisation ou non d’activités commerciales, de faire des travaux à certaines heures…)
les différentes charges financières comme les charges communes générales (nettoyage des communs, entretien et réparations…) ou les charges spéciales des équipements collectifs (chauffage, ascenseur…)
les règles d’administration de la copropriété (conseil syndical, assemblée générale…)
Il peut être modifié par décision de l’assemblée générale mais les majorités nécessaires varieront entre la majorité simple et l’unanimité en fonction de l’importance de la décision à prendre.
Vrai ou Faux
L’assemblée générale peut décider de faire cesser
une activité commerciale prévue au rez de chaussée de l’immeuble.
Faux
Malgré les pouvoirs de l’assemblée générale,
il n’est pas possible d’imposer une modification de la destination d’un lot à son copropriétaire.
La destination commerciale du lot prévu dans le règlement de copropriété doit être respectée.
L’état descriptif de division.
C’est plutôt un document technique contenant des informations sur l’immeuble comme sa superficie, ses références cadastrales. Il précise également le nombre de lots, sa fonction et sa désignation exacte au sein de la copropriété.
Enfin il définit les quotes-parts des parties communes de chaque lot déterminant ainsi la répartition des charges et le nombre de voix de chaque copropriétaire en assemblée générale.
L’état financier et copte de gestion général.
Ils présente de manière synthétique la trésorerie, les créances, dettes, charges et recettes de la copropriété.
Le budget de la copropriété
Il présente les dépenses courantes et les travaux d’entretien de la copropriété. En assemblée générale les copropriétaires votent pour le budget futur appelé budget prévisionnel et en même temps ils approuvent définitivement le budget passé après l’exercice comptable.
Quelles sont les charges à payer par le copropriétaire ?
La vie d’une copropriété implique des dépenses d’entretien et de fonctionnement. C’est le syndic qui règle ces dépenses avec les avances de charges appelées provisions versées par les copropriétaires.
Les charges se divisent en deux catégories : les charges générales et les charges spéciales.
Les charges générales
Elles concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes comme l’éclairage, le digicode, le nettoyage des escaliers, l’entretien des espaces verts, les frais de syndic…)
Les charges spéciales
Elles concernes les services collectifs et les équipements communs. Leur paiement est réparti en fonction de l’utilité et de la possibilité pour les copropriétaires d’utiliser ce service ou cet équipement (ascenseur, chauffage collectif….).
Le montant des charges est évalué dans le cadre d’un budget prévisionnel pour faire face à l’ensemble des dépenses courantes de la copropriété. Il est établi par le syndic, validé par le conseil syndical et voté par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale.
Le paiement de la provision de charges est réglée trimestriellement par le copropriétaire pour le budget prévisionnel. Mais le syndic pourra demander également le versement de provisions spéciales pour les travaux votés en assemblée générale, le versement d’avances pour anticiper le financement de travaux pour respecter le plan de travaux pluriannuel voté en assemblée ou encore le versement d’une réserve ou fonds de roulement.
Le fonds de travaux représente au minimum 5% du budget prévisionnel.
En cas d’impayés le syndic met en demeure le copropriétaire par LRAR. Si 30 jours après rien n’est réglé le syndic peut demander le paiement immédiat de la totalité des provisions de l’année budgétées et les frais de recouvrement. Enfin il peut engager une procédure judiciaire sans l’autorisation de l’A.G., les frais seront à la charge du copropriétaire débiteur.
