Les relations de voisinage
Les vues sont des ouvertures qui permettent de voir sur la propriété voisine. Cela concerne les fenêtres, porte-fenêtre, baies, terrasses, balcons…
Les articles 678 et 679 du code civil énoncent des règles de distance à respecter entre la vue et la limite de propriété :
1,90 m en vue droite et 60 cm en vue oblique
Un titre de propriété ou l’existence de la vue depuis plus de 30 ans permet de bénéficier d’une servitude de vue sur son voisin, ces règles de distances ne s’appliquent alors pas.
Lors de l’octroi d’une autorisation d’urbanisme (permis, déclaration de travaux), le service instructeur (mairie, EPCI) ne vérifie pas les règles de droit privé concernant les vues : il n’a pas connaissance de l’existence ou non de servitudes entre voisins et ne peut fonder un refus sur ces règles du code civil.
Solution pour un apport de lumière sans créer de vue : un châssis fixe à verre dormant.
La mitoyenneté
Une clôture mitoyenne (haies, murs, grillages, palissades…) est à cheval sur deux propriétés : elle appartient aux deux voisins.
Le mot « mitoyen » peut-être employé à tort dans le langage courant : si deux maisons sont accolées sans mur commun, ou si une clôture est en limite de propriété ce n’est pas de la mitoyenneté :
A défaut de documents pouvant établir la propriété d’un mur séparatif, le code civil pose le principe d’une présomption de mitoyenneté : article 653 du code civil.
L’entretien et la reconstruction d’un mur mitoyen se fait à frais partagés (article 655).
Vous ne pouvez appuyer une construction contre un mur mitoyen ou le modifier sans l’accord de votre voisin (article 662).
Question du mur de soutènement : qui paye ?
Aucune règlementation prévue par le code civil. La jurisprudence tranche au cas par cas.
Principe : rechercher qui est responsable de la modification naturelle des lieux. Remblais ou décaissement ? Est-ce également un mur de clôture ?
Les plantations
Règles de distance des plantations
Vous souhaitez planter arbres et arbustes sur votre terrain ?
Tout d’abord, consultez le Plan local d'urbanisme (PLU) de votre commune et/ou le cahier des charges de votre lotissement pour savoir si des dispositions particulières sont prévues. A défaut, l’article 671 du code civil édicte des règles de distance à respecter entre vos arbres et la limite de propriété voisine : 2 mètres pour les plantations dont la hauteur dépasse 2 mètres et 50 cm pour les autres plantations. Si l’arbuste est contre un mur, il ne doit pas dépasser la hauteur du mur.
Et les bambous ?
Ces règles de distance datent de 1804, depuis le bambou s’est répandu en France métropolitaine.
Or le bambou est une herbe et non un arbre ou un arbuste et il n’est donc théoriquement pas soumis à cette règlementation.
Attention ! cela n’empêche pas certains tribunaux, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, de condamner les propriétaires de bambous invasifs…
Branches et racines
L’article 673 du code civil énonce également que les branches ne doivent pas dépasser au-dessus de la propriété voisine, de même les racines ne doivent pas déborder au-delà des limites de propriété.
le droit de passage
Un droit de passage est une contrainte imposée à une propriété, permettant à un propriétaire de passer sur le terrain de son voisin pour accéder à sa propriété.
Ce droit peut être d’origine contractuelle : prévu dans votre titre de propriété ; ou découler de la situation des lieux : l’enclave.
Un terrain est dit enclavé s’il n’a pas d’accès sur la voie publique ou si l’accès est insuffisant pour la réalisation d’une construction (article 682 du code civil).
Si un propriétaire est lui-même à l’origine de l’enclave de son terrain, il ne peut exiger de son voisin l’instauration d’un droit de passage.
les bruits de voisinage
Les bruits de voisinage peuvent constituer un trouble anormal de voisinage s’ils portent atteinte à la tranquillité ou à la santé d’autrui, par leur durée, leur répétition ou leur intensité, qu’ils soient diurnes ou nocturnes.
La notion de trouble de voisinage est appréciée au cas par cas par les juges en cas de litige, il n’existe pas de définition légale.
L’environnement revêt son importance quant à l’appréciation du caractère anormal ou non d’un bruit de voisinage.
Dans le Morbihan, un arrêté préfectoral relatif à la lutte contre les bruits de voisinage, édicte des règles dont certaines concernent les propriétés privées.
Exemple : l’utilisation d’une tondeuse pour le jardinage n’est autorisée que 9h à 12h et de 14h à 19h du lundi au samedi et de 10h à 12h le dimanche et jours fériés.
Si vous devez réaliser des travaux bruyants, renseignez-vous également auprès de votre mairie sur l’existence éventuelle d’arrêtés municipaux limitant les bruits de chantiers à certaines périodes (notamment pour les communes littorales, en période estivale).
l'écoulement des eaux de pluie
• La servitude naturelle d’écoulement
Tout terrain situé en contrebas du terrain voisin doit recevoir les eaux qui découlent naturellement sur son terrain, sans que la main de l’homme y ait contribué. Un propriétaire ne doit rien faire qui aggrave cette servitude naturelle.
• Les eaux de toiture
Chacun doit édifier son toit de manière à ce que les eaux pluviales s’écoulent vers sa propriété ou sur la voie publique.
L'empiètement
La propriété étant un droit constitutionnel absolu et inviolable, il est strictement interdit d’empiéter sur la propriété voisine, que ce soit au niveau du sol, mais également en-dessous (sabot de mur) et au-dessus du sol (débordement de toiture, isolation par l’extérieur…).
Tout empiètement est systématiquement sanctionné par les tribunaux par la destruction de la construction litigieuse.