Les droits / obligations

Délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation et les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement

 

Comme indiqué ci-dessus, le bailleur doit délivrer le logement en bon état mais un accord amiable écrit avec le locataire sur la prise en charge et l’exécution de travaux par ce dernier est possible lors de l’entrée dans les lieux. Dans ce cas, la clause de travaux inscrite dans le bail doit préciser :

 

• la nature des travaux
• l’imputation du coût des travaux sur les loyers
• la durée de cette imputation
• les modalités de dédommagement en cas de départ anticipé du locataire.

 

Obligation d’entretien des locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations,

autres que locatives (ex: chauffage en panne en raison de sa vétusté, ravalement de façade, travaux de performance énergétique, travaux amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble...), nécessaires au maintien en état (ex : volet défectueux…) et à l'entretien normal des locaux loués (ex : robinetterie vétuste…). Afin de savoir si on est en présence d'une réparation locative, on peut se référer au décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui liste de manière non limitative des exemples de menues réparations à la charge du locataire.

 

 

Une notification de travaux est alors à remettre au locataire en main propre ou par courrier recommandé avec accusé de réception. (cf. obligations du locataire : accès pour les travaux). À noter : certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

Obligation d’effectuer une régularisation annuelle des charges en cas de paiement par provision

Les charges locatives dites « charges récupérables » sont des dépenses payées initialement par le propriétaire, mais qu’il peut se faire rembourser par le locataire soit sous la forme d’un versement d’une provision ou d’un forfait (colocation ou location meublée) ou par paiement sur justificatifs. Dans le cas d’un paiement par provision, le propriétaire doit opérer une régularisation annuelle des charges pour ajuster les versements effectués par le locataire. Lors de cette régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire « le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs ». Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le locataire doit payer des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses :

 

• les frais entrainés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble (consommation d’eau ou d’énergie ; ascenseur, chauffage collectif…) ;
• les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble (ex : entretien des espaces verts, entretien des couloirs/escaliers…) ;
• les taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie (taxe ordures ménagères, assainissement…).

La liste des charges récupérables est fixée de manière exhaustive par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Cela signifie que seules les charges mentionnées dans ce décret peuvent être facturées au locataire. Un accord collectif local peut toutefois prévoir que les dépenses portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable pourront s'ajouter à cette liste et être mises à la charge du locataire.

 

Pour en savoir plus sur les charges : https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/bailleur/location-vide/charges

Assurer la jouissance paisible au locataire et le garantir des vices cachés du logement

 

Le propriétaire doit assurer au locataire la tranquillité dans le logement. Ainsi, le bailleur ne doit pas gêner son locataire par ses agissements en dehors des cas prévus par la loi (pénétration dans le logement en cas de travaux) et ne peut pas non plus pénétrer dans le logement sans autorisation du locataire ou du juge.

 

Le bailleur n’est pas responsable des actes commis par des tiers sauf si ce tiers est également un autre locataire du bailleur. En effet, le bailleur doit agir en cas de troubles occasionnés par le locataire.

L’obligation de jouissance paisible s’applique également à l’obligation pour le bailleur de fournir au locataire une boîte aux lettres individuelle.

 

Interdiction de s’opposer aux aménagements du locataire

 

Le bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements (ex : changement de revêtement de sol, de revêtement mural…) dès lors que ce ne sont pas des transformations (ex : démolition cloison, transformation en chambre d’une cuisine…)

 

Obligations de fournir les quittances de loyer

 

Le propriétaire (ou son mandataire) est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer portant le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, les charges et le cas échéant la participation aux travaux d’économie d’énergie au locataire qui en fait la demande. En cas de paiement partiel, seul un reçu est transmis au locataire. La quittance peut être transmise par voie dématérialisée avec l’accord exprès du locataire.

Dégradations et entretien courant du logement

Le locataire est responsable des dégradations et pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu’il ne prouve qu’elles sont dues à la force majeure, à une faute du propriétaire ou d’une personne qu’il n’a pas introduite chez lui. De même, le locataire doit prendre en charge les menues réparations et l’entretien courant du logement (Ex : entretien du jardin, maintien en état de propreté des parties intérieures, raccords de peinture, remplacement des joints de robinet, ramonage des conduits de cheminée, etc.) à moins qu’elles soient dues à la vétusté, à un vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure. (cf. paragraphe ci-dessus sur l’obligation d’entretien des locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives).

De même, le locataire ne doit pas transformer le logement sans autorisation écrite du bailleur sous peine de devoir prendre en charge la remise en état initial du logement.

A SAVOIR

 

Que vous soyez bailleur ou locataire, vous pouvez saisir avant ou pendant une instance judiciaire, un conciliateur de justice, dont le rôle est de vous permettre un règlement à l’amiable.

 

Pour cela, il suffit de le contacter par courrier, par téléphone ou en vous rendant à une permanence du conciliateur. Vous pouvez également demander des informations auprès de votre ADIL.

La prestation du conciliateur de justice est gratuite.

 

Le conciliateur de justice organise une réunion en présence des parties. Il peut également se déplacer sur les lieux de la contestation et interroger toute personne, avec l’accord des parties.

La conciliation ne peut durer plus de trois mois, renouvelable une fois pour la même durée.

 

Si un accord est trouvé, il sera formalisé dans un constat d’accord signé par le locataire et le bailleur, les engageant l’un envers l’autre. Le locatire ou le bailleur peut soumettre le constat d'acccord à l'homologation du juge afin qu'il lui confère force exécutoire, c'est-à-dire qu'elle permet au créancier d'obtenir le recouvrement forcé de sa créance.

Le conciliateur de justice procède au dépôt d’un exemplaire au greffe du tribunal. Une partie peut soumettre le constat d’accord à un juge pour qu'il le vérifie. Si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le juge.