L'habitat dégradé

Un logement décent ne présente pas de risques pour la sécurité physique et la santé des occupants. Il est pourvu des éléments de confort habituels et répond à des critères de surface minimale et de performance énergétique. Le décret du 30 janvier 2002 en fixe les caractéristiques.

Lorsqu’un logement loué n’est pas conforme aux caractéristiques de la décence, le locataire doit d’abord s’assurer qu’il n’est pas à l’origine du mauvais état du logement (attention à ne pas boucher les ventilations, à entretenir les joints de la douche, des fenêtres…). Les menues réparations et les réparations d’entretien courant sont à sa charge (cf. "Droits et obligations du locataire").

Si la responsabilité paraît bien incomber au propriétaire, le locataire peut engager des démarches. Mais il est tenu de poursuivre le paiement de son loyer et de ses charges tant qu’il n’y a pas eu de décision du juge.

Le propriétaire est responsable de l’entretien des locaux et doit effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire.

Lui ou le professionnel qui gère le logement doit être informé par Lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) du mauvais état du logement et de la nécessité de faire des travaux. En cas d’urgence, pour éviter un accident, il est possible de le prévenir également par téléphone.

En cas d’accord avec le propriétaire ou son représentant sur les travaux à réaliser, un écrit détaillant cet engagement permet d’éviter tout malentendu. Il permet de préciser la liste des travaux à réaliser, leur date de début d’exécution, le délai de réalisation ... Il est nécessaire de conserver toutes les preuves des démarches effectuées.

Si deux mois après la demande du locataire par LRAR, le propriétaire ne répond pas ou refuse de faire les travaux de mise en conformité, la Commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie. Cette démarche est facultative. La CDC saisie par voie électronique ou par LRAR entend les deux parties (bailleur et locataire) et tente de trouver une solution acceptée par elles.

Une démarche auprès d'un conciliateur de justice peut également être entamée. 

Si le propriétaire ne répond pas ou refuse de faire les travaux, le juge du tribunal d’instance peut être saisi pour demander la réalisation des travaux. Le juge peut condamner le propriétaire à l’exécution des travaux à ses frais, dans un délai et éventuellement sous astreinte, c’est-à-dire avec des pénalités de retard. Il peut également décider de réduire ou suspendre le paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux. La durée du bail peut être prolongée d'autant. 

Cette démarche nécessite la fourniture de la preuve du mauvais état du logement ou des défauts d’équipements : attestations de techniciens (électricité, gaz, chauffage…), rapports de services de la mairie (ou d’organismes mandatés par elle) ou de l’Agence régionale de santé (ARS), constat de la Caisse d’allocations familiales (CAF), de la Mutualité sociale agricole (MSA) ou d’organismes habilités par elles.

Pour bénéficier de l’allocation de logement (AL), le logement doit être décent. Si le locataire perçoit l’allocation de logement, il informe la CAF ou la MSA du mauvais état du logement.

Ces organismes peuvent vérifier sur place si le logement satisfait ou non aux caractéristiques de la décence. Ils peuvent également habiliter un organisme à le faire (un service d’hygiène et de santé, un organisme habilité ...).

En cas de constat de non-décence, la CAF ou la MSA le notifie au propriétaire et au locataire du logement. Elle informe le propriétaire :

• que le versement de l’AL est suspendu et son montant conservé et qu’il lui sera versé si les travaux de mise en conformité sont réalisés dans le délai de 18 mois ;
• de l’existence d’aides publiques pour réaliser les travaux de mise en conformité et des lieux d’information sur le sujet.

Cette mesure vise à inciter le propriétaire à réaliser les travaux.

Dans le cas où les travaux ne sont pas réalisés dans le délai de 18 mois, le montant de l’AL conservé est définitivement perdu pour le bailleur sans possibilité de recours contre le locataire.

À titre exceptionnel, au terme de la période de 18 mois, le maintien et la conservation de l’AL peuvent être autorisés par décision de la CAF ou de la MSA, pour une durée de six mois renouvelable une fois.

Plus d'informations sur la non-décence

Le maire est responsable de la salubrité publique et de la sécurité sur sa commune. Un agent des services techniques et sanitaires de la commune peut effectuer une visite du logement et établir un rapport transmis ensuite au maire.

Si le logement ne répond pas aux prescriptions du RSD, et que la responsabilité ne paraît pas incomber au locataire dans le cadre de l’entretien courant du logement, le maire peut mettre en demeure le propriétaire de respecter ce règlement. Une démarche préalable auprès du propriétaire lui demandant de réaliser les travaux est également nécessaire.

Si les travaux ne sont pas réalisés à l’issue d’une demande verbale ou d’un courrier simple, un procès-verbal d’infraction sera établi et adressé au propriétaire par LRAR. Celui-ci sera tenu au paiement d’une contravention.

Plus d'informations sur le règlement sanitaire départemental

Il est conseillé de tenter également une démarche amiable auprès du propriétaire, d’abord verbalement ou par courrier simple, puis par LRAR. Il est nécessaire de conserver toutes les preuves des démarches effectuées.

En l’absence de réponse satisfaisante, il faut signaler la situation à l’ARS ou au maire [ou à l'Établissement public de coopération intercommunale (EPCI)].

Si le logement fait l’objet d’une mesure administrative (arrêté d’insalubrité ou de péril), le locataire bénéficie de protections.