Paiement du loyer et des charges au terme convenu dans le contrat :
Le paiement du loyer est, en général, mensuel. Le bailleur ne peut pas imposer un prélèvement automatique.
Les charges locatives dites «charges récupérables » sont des dépenses payées par le bailleur remboursables par le locataire. La liste des charges récupérables est définie limitativement par le décret n°87-713 du 26 août 1987 ou par le décret 82-955 du 9 novembre 1982 dans le cas d’un logement social.
Elles concernent :
Les frais entraînés par les services liés au logement et à l’usage de l’immeuble. Il s’agit par exemple des consommations d’eau ou d’énergie, des éléments d’équipement comme l’ascenseur ou un chauffage collectif.
Les dépenses d’entretien et de petites réparations des parties communes de l’immeuble (par exemple, le changement des ampoules dans les escaliers)
Les taxes locatives qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tels l’enlèvement des ordures ménagères ou l’assainissement.
En cas de difficultés de paiement, il est important de réagir rapidement afin d’éviter une action judiciaire en résiliation de bail.
Le locataire qui a la jouissance exclusive du logement doit en user conformément à la destination fixée au bail (usage mixte ou d’habitation exclusif). Le locataire ne peut pas sous louer ou céder son bail sans accord écrit du bailleur. Il ne doit pas non plus provoquer de troubles de voisinage.
Dégradations et entretien courant du logement :
Le locataire est responsable des dégradations et pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu’il ne prouve qu’elles sont dues à la force majeure, à une faute du propriétaire ou d’une personne qu’il n’a pas introduite chez lui. De même, le locataire doit prendre en charge les menues réparations et l’entretien courant du logement
(Ex : entretien du jardin, maintien en état de propreté des parties intérieures, raccords de peinture, remplacement des joints de robinet, ramonage des conduits de cheminée, etc.)
à moins qu’elles soient dues à la vétusté, à un vice de construction, cas fortuit ou cas de force majeure.
Le décret n°87-712 liste de manière non exhaustive des exemples de réparations incombant au locataire.
- d’amélioration des parties communes ou des parties privatives de l’immeuble ; - nécessaires au maintien ou à l’entretien normal des locaux loués ; - de performance énergétique ; - de mise aux normes de décence du logement.
Avant le début des travaux, le bailleur doit informer, par écrit, le locataire de la nature et des modalités d’exécution des travaux. Les travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux durent plus de 21 jours, une diminution du loyer est possible.
Le locataire peut exercer une action pour faire stopper ou interdire les travaux :
- s’ils rendent inutilisables le logement - rend son utilisation dangereuse - s’ils sont abusifs ou vexatoires ; - s’ils ne correspondent pas à la notification de travaux.
Interdiction de transformer les lieux :
Le locataire peut procéder à des aménagements dans le logement mais il ne peut pas sans accord écrit du bailleur transformer les locaux ou ses équipements (ex : démolition d’une cloison, transformation d’une baignoire en douche).
En cas de transformation, le bailleur peut exiger la remise en état du logement aux frais du locataire ou conserver le bénéfice des transformations sans indemniser le locataire.
Assurer le logement contre les risques locatifs :
Le locataire doit assurer le logement contre les risques locatifs(dégâts des eaux, incendie, explosion, catastrophe naturelle…) auprès de la compagnie de son choix. Le locataire en justifie en remettant au bailleur une attestation d’assurance lors de la remise des clés puis chaque année sur sa demande. Le défaut d’assurance permet au bailleur de soit résilier le contrat de bail en cas de présence d’une clause résolutoire soit de souscrire l’assurance en lieu et place du locataire tout en récupérant les cotisations par douzième auprès du locataire.
Droits du locataire
Décence du logement
Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent ne présentant pas de danger pour la santé ou/et la sécurité des occupants. Cela signifie que le logement doit être fourni en bon état d’usage de réparation et de fonctionnement. Le bailleur a également une obligation d’entretenir le logement en état de servir et de procéder aux réparations autres que locatives (cf. paragraphe réparation locative).
Les Ministères de la transition écologique et solidaire et de la cohésion des territoires ont établi un guide du logement décent afin de pouvoir déterminer si le logement respecte le décret du 30 janvier 2002.
Obligation pour le bailleur d’assurer la jouissance paisible du logement
Le propriétaire bailleur doit assurer la jouissance paisible du logement. Ainsi, il ne peut pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire, ne pas créer de nuisances au locataire (Ex : défaut d’isolation, nuisances d’autres locataires d’un logement loué par le même bailleur…).
Droit d’aménager le logement
Comme indiqué ci-dessus, le locataire ne peut pas transformer le logement sans autorisation écrite du propriétaire bailleur, cependant, il peut procéder à des aménagements sans demander d’autorisation.
Droit d’obtenir des quittances de loyer
Conformément à l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur ou son mandataire doit délivrer gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. La quittance doit détailler les sommes qu’il vous a versées en distinguant le montant du loyer et le montant des charges. La quittance peut être transmise par voie dématérialisée sur accord express du locataire.
Si le locataire ne paie qu’une partie du loyer, le propriétaire bailleur lui fournira un reçu pour la somme versée et vous établirez une quittance lorsqu’il vous aura versé la totalité du loyer.
Que vous soyez bailleur ou locataire, vous pouvez saisir avant ou pendant une instance judiciaire, un conciliateur de justice, dont le rôle est de vous permettre un règlement à l’amiable.
Pour cela, il suffit de le contacter par courrier, par téléphone ou en vous rendant à une permanence du conciliateur. Vous pouvez également demander des informations auprès de votre ADIL.
La prestation du conciliateur de justice est gratuite.
Le conciliateur de justice organise une réunion en présence des parties. Il peut également se déplacer sur les lieux de la contestation et interroger toute personne, avec l’accord des parties.
La conciliation ne peut durer plus de trois mois, renouvelable une fois pour la même durée.
Si un accord est trouvé, il sera formalisé dans un constat d’accord signé par le locataire et le bailleur, les engageant l’un envers l’autre. Le locatire ou le bailleur peut soumettre le constat d'acccord à l'homologation du juge afin qu'il lui confère force exécutoire, c'est-à-dire qu'elle permet au créancier d'obtenir le recouvrement forcé de sa créance.
Le conciliateur de justice procède au dépôt d’un exemplaire au greffe du tribunal. Une partie peut soumettre le constat d’accord à un juge pour qu'il le vérifie. Si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le juge.
