Les recours en cas d’impayés de loyers
Avant d'envisager une procédure judiciaire, il est conseillé au propriétaire, si le locataire est de bonne foi, de rechercher des solutions amiables aux difficultés rencontrées.
Lorsqu'un incident de paiement intervient au cours du bail, il peut s'agir d'un simple oubli de la part du locataire, ou d'un impayé exceptionnel lié à des difficultés réelles momentanées. Sa bonne foi n'est pas forcément en cause.
Sans attendre que la situation s'aggrave, il est important de prendre contact avec le locataire afin de rechercher ensemble une solution.
Le bailleur peut proposer au locataire un plan d'apurement, c'est-à-dire un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de sa dette sur quelques mois. Le respect de ce plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement.
Une personne ou un organisme (un FSL ou, avant le 1er janvier 2010, un organisme CIL d’Action Logement) s'est porté caution pour le locataire au moment de la signature du bail :
si le locataire ne peut pas payer son loyer, il est conseillé, dès le premier incident de paiement, d’en informer la personne ou l'organisme qui s'est porté caution. En cas d'aggravation de la situation, il est important d’adresser à la caution un courrier recommandé.
Le bailleur a contracté une assurance "impayés de loyers" : l’impayé sera déclaré à l’assureur, selon les modalités prévues au contrat d’assurance.
Le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement (AL ou APL).
- Lorsque le locataire ne règle pas la part du loyer restant à sa charge (aide versée directement au propriétaire), le propriétaire doit le signaler à la CAF ou à la CMSA dans un délai de deux mois suivant la constitution de l’impayé. Il doit justifier qu’il poursuit par tous les moyens le recouvrement de sa créance.
- Dans le cas où l'APL ou l’AL est versée au locataire et que celui-ci ne paie plus son loyer, la CAF/CMSA demande au bailleur d’indiquer, dans un délai de deux mois, s’il veut obtenir son versement en tiers-payant. Le silence gardé pendant ce délai vaut refus. S’il accepte, l’aide lui sera versée après notification de cette décision au locataire, sauf si ce dernier justifie avoir réglé sa dette dans un délai de deux mois à compter de cette notification.
- Dans le cas où le locataire est en situation d’impayé, le versement de l’aide au logement est maintenu, sous réserve de la mise en place d’un plan d’apurement, de son respect et de la reprise du paiement de la dépense de logement.
- Le bailleur auprès duquel l’aide est versée devra signaler à la CAF/CMSA le déménagement de l’allocataire ou la résiliation de son bail dans un délai d’un mois à compter de la date de déménagement ou de la résiliation de son bail (ce délai peut être prolongé d’un mois sous conditions).
- Définition de l’impayé :
- APL ou AL versée en tiers-payant : si la dette représente une somme égale à deux fois le montant mensuel net du loyer hors charges => impayé de loyer
- APL ou AL versée au locataire : si la dette représente une somme égale à deux fois le montant brut du loyer hors charges => impayé de loyer
Le locataire est en difficulté
- Le FSL saisi par un travailleur social ou par le locataire, pourra lui accorder une aide sous certaines conditions. Cette aide sera versée directement au propriétaire qui la déduira du montant de sa dette.
- Le propriétaire ou le locataire, notamment, peuvent saisir la Commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Réunissant les acteurs locaux intervenant en matière de traitement social de l’impayé, de logement et de prévention des expulsions, son rôle est de trouver une solution pour traiter l’impayé ou faciliter le relogement des locataires en grande difficulté.
- Le locataire surendetté peut saisir la Commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l’échelonnement des arriérés de loyers : la créance du bailleur est prioritaire par rapport aux créances bancaires.
L'ADIL délivre des renseignements sur les démarches à effectuer.
