La révision du loyer

Si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé une fois par an, à la date indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire.

L’augmentation ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Idéalement, l’indice de référence figure au bail. A défaut,  le dernier indice publié à la date de signature du bail est pris en compte.

Il est a comparé avec l’indice  du même trimestre connu  à la date de révision de l’année précédente.

Comment se calcule la révision du loyer ?

Loyer révisé = loyer hors charge * indice IRL de l’année N/l’indice IRL année N-1

Dispositif applicable à compter du 27 mars 2014 (loi ALUR)

Le bailleur dispose d’un an à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande.

La révision prendra effet au jour de la demande. Il n’y a donc plus de rétroactivité. Le bailleur doit prouver qu’il a manifesté sa volonté de réviser le loyer.

La reconstitution du loyer révisé

Avant la loi ALUR du 24 mars 2014,  un bailleur ayant oublié de faire la révision annuelle de son loyer pouvait reconstituer celui-ci sans limitation de délai (toutefois, il ne pouvait réclamer l'arriéré au-delà de 5 années).

L’entrée en vigueur de la loi ALUR impose désormais de distinguer deux périodes :

• Contrats de location signés après ALUR (soit à compter du 27 mars 2014) :

Les nouvelles dispositions sont d’application immédiate. De fait, le bailleur doit  transmettre sa demande de révision dans le délai d’un an suivant la date de prise d’effet de ladite révision (date prévue au contrat ou à défaut date anniversaire du bail). En cas d’oubli dans ce délai d’un an, l’indice ne pourra plus être pris en compte pour reconstituer le loyer (article 17-1 al. 3).

Dans l’hypothèse où le bailleur fait bien sa demande dans l’année en cours, mais postérieurement à la date anniversaire, le loyer sera révisé au jour de la demande sans possibilité de rétroactivité (art. 17-1 al. 4)

• Contrats signés avant la loi ALUR (soit avant le 27 mars 2014) :

Pour les révisions ayant pris effet antérieurement à la loi ALUR, comme sous le régime antérieur, le bailleur peut  reconstituer le loyer en prenant en compte les indices applicables aux dates de révisions (sans limite de délai).
Pour les révisions ayant pris effet postérieurement à la loi ALUR,  il convient d’appliquer le nouveau régime de révision des loyers (article 17-1, I de la loi de 89) et en conséquence, la prise en compte de l’indice n’est possible  que si le bailleur a exprimé sa volonté de réviser le loyer dans l’année de la prise d’effet de la révision.

La reconstitution du loyer n’est possible qu’à compter de la demande de révision. Si l’année s’écoule sans qu’il y ait de demande du bailleur, l’indice ne peut plus être pris en compte et l’année suivante, le bailleur devra faire son calcul en partant du nouvel indice.

La réclamation du différentiel de loyer dû à une révision

Pour les contrats conclus après le 27 mars 2014, il n’y a plus de rétroactivité. Le bailleur dispose d’une année pour demander l’application de la révision de l’année en cours.  

S’il le fait en cours d’année, il perd les mois passés. S’il laisse passer l’année entière, il perd l’année et le bénéfice de l’indice. L’action en recouvrement sera prescrite.

Pour les contrats conclus avant la loi ALUR (contrats en cours au 26 mars 2014) : pour les créances de révisions de loyers nées avant le 27 mars 2014, le délai de prescription reste de 5 ans  (art. 2224 du code civil) mais le bailleur doit engager son action dans le délai d’un an à compter de la parution de la loi ALUR soit avant le 27 mars 2015.

A compter du 27 mars 2015 toute action en récupération de différentiel de loyer est prescrite.