Les diagnostics obligatoires

Un dossier de diagnostic technique est-il obligatoire en cas de location ?

Lors de la signature du bail et/ou de son renouvellement, le bailleur doit fournir au locataire un dossier de diagnostic technique (DPE, constat d’exposition au plomb, état des risques naturels, miniers et technologiques, état des installations intérieures d’électricité et gaz, état d’exposition amiante).

L’obligation de fournir ces documents concerne tous les propriétaires du secteur privé (personne physique, ou personne morale) ou du secteur public (Ex : organisme HLM), et ce quel que soit le régime de la location (location nue, meublée, logement de fonction). Le DPE n’est toutefois pas obligatoire en cas de location saisonnière ou de bail rural.

Ces différents diagnostics visent à améliorer l’information du locataire. Elle n’emporte pas toutefois l’obligation de faire des travaux, sauf pour ce qui concerne le plomb. Si un risque grave pour la santé ou la sécurité des locataires est constaté, il est indispensable au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité afin que ce dernier n’engage ni sa responsabilité pénale ni sa responsabilité civile.

Qui réalise le dossier de diagnostic technique ?

Ce dossier de diagnostic technique, à l’exception de l’état des risques naturels et technologiques (réalisé par le vendeur) doit être réalisé par un professionnel qualifié, bénéficiant d’une assurance, impartial et indépendant. Des sanctions pénales sont prévues tant pour le professionnel que le bailleur si les conditions notamment d’impartialité, d’assurance, d’organisation ou de compétences ne sont pas respectées.

Site pour trouver un diagnostiqueur agréé :
http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action

Le coût de réalisation du dossier technique est fixé librement par le professionnel. Il peut être conseillé de comparer les prestations et les tarifs fournis avant de s’engager vis-à-vis d’un professionnel.

Pour en savoir plus sur la qualification des professionnels

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Ce diagnostic doit-être annexé au bail depuis le 1er juillet 2007. Ce dernier a une durée de validité de 10 ans.

A compter du 1er juillet 2021, le DPE deviendra opposable, par conséquent, des dispositions dérogatoires sont intégrées pour diminuer la durée de validité des DPE réalisés avant cette date.

Ainsi, pour les diagnostics de performance énergétique réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :

• diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
• diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu'au 31 décembre 2024. »

Il permet au locataire d’avoir des renseignements sur la qualité énergivore du logement. En effet, le DPE renseigne sur la quantité d’énergie consommée par un bâtiment (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement) et évalue sa performance énergétique (étiquette énergie), ainsi que l’impact de sa consommation d’énergie sur les émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat).

A l’heure actuelle, les informations contenues dans le DPE n’ont qu’une valeur informative, par conséquent, le locataire ne peut pas se prévaloir des informations indiquées par le DPE contre le bailleur. Aucune sanction n’est prévue par la loi en cas d’absence d’annexion de ce diagnostic, toutefois, une dissimulation intentionnelle ou une information mensongère sur le DPE pourrait engager la responsabilité du bailleur et permettre au locataire de demander la nullité du contrat de location ou la diminution du loyer.

A compter du 1er juillet 2020, le DPE deviendra opposable et n’aura plus qu’une seule fonction d’information.

Le constat d’exposition au plomb

Ce diagnostic doit être annexé au bail depuis le 12 août 2008.  Sa durée de validité diffère en fonction de la présence (validité : 6 ans) ou de l’absence de plomb (validité : illimitée). Il concerne les logements construits avant le 1^er janvier 1949. Le constat de risque d’exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb. Il consiste à mesure la concentration en plomb dans tous les revêtements du logement, afin d’identifier ceux contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradations.

Le bailleur engage sa responsabilité pénale en cas de non-exécution de ce constat

Etat des installations intérieures d’électricité ou de gaz

Depuis le 1er juillet 2017 pour les immeubles collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 1975 et depuis le 1er janvier 2018 pour les autres logements, un diagnostic des installations intérieures de gaz et d’électricité de plus de 15 ans doit-être annexé au bail.

La durée de validité des diagnostics est de 6 ans.

Les diagnostics réalisés dans le cadre d’une vente peuvent être annexés au bail. De même, des attestations de conformité des installations, réalisés par un organisme accrédité peuvent remplacer le diagnostic.

Etat mentionnant la présence ou l’absence d’amiante

A l’heure actuelle, ce diagnostic n’est pas à annexer au bail (attente de décret).